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根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院在近期發(fā)布的報(bào)告，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整和高度競(jìng)爭(zhēng)期，面臨眾多的不確定性，這對(duì)于市場(chǎng)中的各類參與主體提出了新的挑戰(zhàn)。

以上海市場(chǎng)為例，尚嘉國(guó)際控股有限公司中國(guó)業(yè)務(wù)董事王裕強(qiáng)表示，作為全中國(guó)商業(yè)中心，前幾年上海的商業(yè)處于一個(gè)失控的狀態(tài)，目前上海的商業(yè)面積大概是東京商業(yè)的6.6倍。但“購(gòu)物中心的數(shù)量雖然增長(zhǎng)迅速，不意味著質(zhì)量變得更高了”。不僅商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化嚴(yán)重，電商的崛起對(duì)于線下實(shí)體商業(yè)的影響也在持續(xù)發(fā)酵，對(duì)商業(yè)的沖擊愈發(fā)強(qiáng)烈，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)變革壓力愈發(fā)迫切。

對(duì)于受到行業(yè)巨變沖擊、卻仍在不斷增加的商業(yè)地產(chǎn)存量，又該如何有效盤活？近日在贏商網(wǎng)舉辦的“2019中國(guó)購(gòu)物中心+峰會(huì)”上，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，企業(yè)需要不斷調(diào)整和完善自己的發(fā)展路徑，準(zhǔn)確把握政策走向和市場(chǎng)需求，在價(jià)值投資的原則下，積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。

“商業(yè)地產(chǎn)下一步不管是進(jìn)入增量階段，還是存量階段，這時(shí)候誰(shuí)能夠把商業(yè)地產(chǎn)全流程服務(wù)打通，把每一個(gè)環(huán)節(jié)做到極致或者做到系統(tǒng)和體系完善，誰(shuí)就占領(lǐng)了先機(jī)。”北京漢博商業(yè)管理股份有限公司執(zhí)行副總裁李亞明坦言。

弘陽(yáng)商業(yè)集團(tuán)助理總裁徐蓉認(rèn)為，對(duì)于所有年齡的消費(fèi)者，購(gòu)物中心都要多維度思考，既要結(jié)合消費(fèi)者的興趣，又能實(shí)現(xiàn)便民。這樣，購(gòu)物中心的活力和黏性才會(huì)增強(qiáng)。而大悅城商業(yè)華東區(qū)總經(jīng)理、上海靜安大悅城總經(jīng)理危建平表示，商業(yè)始終要以人為出發(fā)點(diǎn)，即深度理解消費(fèi)者：“這是經(jīng)營(yíng)客群非常重要的一個(gè)工具，也是大悅城在12年發(fā)展過(guò)程中，積累的核心競(jìng)爭(zhēng)力。”

值得注意的是，萬(wàn)商俱樂(lè)部創(chuàng)始人中城商業(yè)研究院院長(zhǎng)楊澤軒提出，這兩年資產(chǎn)管理和金融創(chuàng)新方面開(kāi)始走出差異化，融資渠道上證券化的一些新產(chǎn)品也陸續(xù)開(kāi)始呈現(xiàn)出更加活躍的形勢(shì)，頭部企業(yè)在融資上有更多的機(jī)會(huì)。

例如，建業(yè)商業(yè)管理集團(tuán)有限公司董事、總裁張子玉就透露，建業(yè)目前持有的商業(yè)存量面積達(dá)200多萬(wàn)平方米，建業(yè)正在調(diào)整存量資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，目前已有兩個(gè)ABS項(xiàng)目。而李亞明表示，如果公募REITs真的臨近，那基本上也是定向機(jī)構(gòu)，大概率會(huì)先在國(guó)企，央企做試行，第一波受益的收益的也將會(huì)是他們。

對(duì)于REITs的前景，光大嘉寶副總裁、光大安石商業(yè)總裁周頌明叫我樂(lè)觀。其認(rèn)為，當(dāng)前國(guó)內(nèi)資產(chǎn)化管理的投-融-管-退閉環(huán)鏈中，“退”的環(huán)節(jié)渠道有限。如果今后國(guó)內(nèi)公募REITs市場(chǎng)放開(kāi)，將更加有利于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，使得地產(chǎn)金融市場(chǎng)能夠更好地服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

“首先要活下去，先把自身的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流先搞正。”上實(shí)城開(kāi)集團(tuán)副總裁周燕謹(jǐn)慎表示，REITs是件好事，只是這個(gè)“好”的程度，要打一個(gè)問(wèn)號(hào)。跟所有其他產(chǎn)品不一樣，REITs是股權(quán)和業(yè)權(quán)的轉(zhuǎn)移。還要考慮到REITs在中國(guó)給出的成本是多少。

鉅派不動(dòng)產(chǎn)直接投資CEO，炬誠(chéng)置地CEO、CCIM中國(guó)理事會(huì)理事長(zhǎng)康紅恩認(rèn)為，REITs沒(méi)有太復(fù)雜，是很法規(guī)性、政策性的東西，REITs并不玄乎。但“如果做REITs的目的是為了套現(xiàn)，為了加杠桿，我認(rèn)為你的發(fā)展模式是有問(wèn)題的”：“我們要找到一種不受行業(yè)監(jiān)管影響的商業(yè)模式。盡可能更多用市場(chǎng)化力量和市場(chǎng)化資源，去解決企業(yè)發(fā)展的問(wèn)題，我認(rèn)為這個(gè)才是更多值得我們思考的問(wèn)題。”