世邦魏理仕近日發(fā)布市場報告指出，二季度國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資市場交易活躍度顯著提升，大宗交易金額創(chuàng)2019年以來新高，機(jī)構(gòu)資本積極入市。
數(shù)據(jù)顯示，2021年二季度國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)交易額環(huán)比上漲74.1％至966億元，為2019年以來的最高季度成交額。上半年大宗交易總額錄得1521億元，較2020年上半年上漲30%，并且已超過疫情前2019年同期水平。
從買家來看，地產(chǎn)基金、險資、REITS等機(jī)構(gòu)投資者的收購金額達(dá)到769億元，環(huán)比上漲212%，創(chuàng)歷史新高。外資買家交易額達(dá)到193億元，較上季度外資成交額環(huán)比上漲214%，占比回升至20%，錄得新冠疫情以來的最高值。機(jī)構(gòu)資本的積極入市展示出其對中國優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的長期信心以及對當(dāng)下資產(chǎn)價格正逐步進(jìn)入合理區(qū)間的判斷。
分城市量級來看，一線城市在2021年上半年的投資總額中占比為60%，其中上海的交易額突破300億元，重回城市榜單首位。在多個大型資產(chǎn)包交易的帶動下，二線城市交易額占比升至39%，投資者對于核心二線城市中消費升級驅(qū)動的零售和倉儲物流投資抱持積極態(tài)度。
從交易標(biāo)的來看，零售和酒店投資已恢復(fù)至疫情前水平，寫字樓交易窗口逐步開啟。
具備運營能力的投資者正持續(xù)加倉疫情后基本面快速修復(fù)的零售和酒店資產(chǎn)，以獲取更高的回報。本季度零售資產(chǎn)交易額突破128億元人民幣，并推動上半年交易總額至182億元，已達(dá)到2020年全年水平的125%。酒店投資亦加速反彈，上半年交易額達(dá)到近91億元，近2020年全年水平的97%。
寫字樓大宗交易金額達(dá)200億元，自用買家需求持續(xù)活躍，科技、生物醫(yī)藥、制造業(yè)企業(yè)本季貢獻(xiàn)寫字樓交易總額的 35%。投資型買家持續(xù)關(guān)注門戶城市核心區(qū)位的寫字樓投資機(jī)會，季內(nèi)錄得主要交易包括和諧健康保險收購SK大廈。此外，黑石于6月宣布收購中國位于北京和上海以寫字樓為主的資產(chǎn)包 。
盡管寫字樓市場短期內(nèi)仍面臨供應(yīng)高峰的影響，但考慮到過去12個月內(nèi)租賃需求的強(qiáng)勁反彈和資產(chǎn)價格的適度調(diào)整，寫字樓的交易機(jī)會窗口正逐步開啟。
公募REITS上市進(jìn)一步利好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資。二季度總計錄得倉儲物流、商務(wù)園區(qū)、數(shù)據(jù)中心等各類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)交易160億元，代表性交易包括PGIM收購新宜物流資產(chǎn)包以及凱德收購上海顓橋數(shù)據(jù)中心。此外，疫情后生物醫(yī)藥相關(guān)主題投資成為產(chǎn)業(yè)投資的新關(guān)注點。6月首批上市的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs中包括5單產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)REITs，得到了券商、險資、銀行理財?shù)雀黝愘Y金積極參與。公募REITs為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)提供了新的融資來源和退出渠道，并增強(qiáng)了交易透明度，世邦魏理仕預(yù)計這將進(jìn)一步提升產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在大宗交易市場的交易活躍度。
世邦魏理仕年初的中國投資者意向調(diào)查結(jié)果顯示，57%的投資者計劃今年加大對中國優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的投資，預(yù)計全年大宗物業(yè)交易金額將較2020年上升21%，達(dá)到2500億元。資產(chǎn)價格方面，下半年商辦物業(yè)的資本化率將保持穩(wěn)定，而考慮到工業(yè)物流領(lǐng)域近兩年來活躍的私募地產(chǎn)基金募集和國內(nèi)公募REITs的上市，物流設(shè)施的資本化率將有小幅下行的空間。
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