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今年上半年，國內(nèi)GDP超過53萬億元，同比增長12.7%，兩年平均增長5.3%，生產(chǎn)需求繼續(xù)回升，就業(yè)物價保持穩(wěn)定，宏觀經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出“穩(wěn)中向好”的局面。自疫情以來，決策層著手構(gòu)建國內(nèi)國際“雙循環(huán)“發(fā)展格局，抗疫的成功保證了我國民眾的生產(chǎn)生活，新格局更高質(zhì)量的穩(wěn)住了消費(fèi)支出對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)。中央堅(jiān)持穩(wěn)健的貨幣政策，合理投放流動性，為市場的穩(wěn)固提供了有力保證。

上半年，各類商業(yè)物業(yè)大多已正常經(jīng)營，但整體業(yè)績和疫情前相比仍有一定落差。領(lǐng)展REITs的最新業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，其在大陸地區(qū)持有的各類商辦物業(yè)上半年已恢復(fù)正常經(jīng)營，但經(jīng)營業(yè)績僅恢復(fù)至疫情前的8成左右。由此可見，線下消費(fèi)受到來自經(jīng)濟(jì)和疫情的雙重不確定性影響，全面復(fù)蘇仍需時日。在此大背景下，商業(yè)地產(chǎn)大宗交易也在“理性謹(jǐn)慎”和“充滿期待”的矛盾心理中逐漸修復(fù)。

戴德梁行近期發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年中國內(nèi)地共錄得880億商業(yè)地產(chǎn)大宗交易成交，約為2020年全年成交總額的43%，不及18、19年成交總額1/3，商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場尚未回到疫情前的水平；但上半年成交宗數(shù)和過去三年基本持平，達(dá)到95宗。單宗成交均價為9.3億元，比2020年降低1.8億元/宗。由此可見投資者對資產(chǎn)價格的判斷更為理性和謹(jǐn)慎，高總價成交項(xiàng)目減少，但整體投資活躍度未見明顯波動，市場信心仍存。

數(shù)據(jù)來源：戴德梁行

分城市來看，上半年內(nèi)地大宗交易市場約96.5%的成交額標(biāo)的項(xiàng)目位于一線城市，集中度較前兩年大幅提升。一線城市中，北、上、廣、深成交總額分別為303億、294億、178億、73億，分別占比34%、33%、20%、和8%。北京、上海作為內(nèi)地大宗交易市場風(fēng)向標(biāo)，今年以來交易率先反彈，成交額分別較去年下半年上漲22%和19%。北京更是連續(xù)超越上海成為成交額最高的城市。

數(shù)據(jù)來源：戴德梁行

買家類型方面，在上半年的大宗交易中，投資型買家成交金額約582億元，占比提升至66%。筆者認(rèn)為，疫情對投資型買家并未造成實(shí)質(zhì)性影響，相反，疫情倒逼部分內(nèi)外資企業(yè)出售北京、上海等核心城市的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，給了投資型買家更好的選擇和議價機(jī)會。外資投資的首選城市仍然為上海，今年上半年上海外資投資總額約111億元，占上海總交易額約38%，占全國外資投資額約52%。上半年廣州由于領(lǐng)展購入太陽新天地商業(yè)項(xiàng)目，外資占比提升至48%。

數(shù)據(jù)來源：戴德梁行

從物業(yè)類型來看，辦公/研發(fā)辦公仍然占據(jù)最大市場份額，但占比延續(xù)下滑走勢，從2020年的62%降至今年上半年的52%，其中上海寫字樓成交額環(huán)比的大幅減少在一定程度上拉低了全國辦公物業(yè)的成交總額。盡管如此，北京的SK大廈以超90億總價刷新疫情后國內(nèi)大宗交易市場成交記錄。寫字樓仍然是高總價商業(yè)物業(yè)的領(lǐng)跑者。

商業(yè)方面，上半年成交占比約為11%，與去年持平，其中，上海七寶萬科廣場和廣州太陽新天地兩個項(xiàng)目合計(jì)成交額約60億，占全部商業(yè)成交額的62%，也就是說其他成交的商業(yè)項(xiàng)目多為小型商業(yè)裙樓。其他物業(yè)類型方面，物流倉儲、數(shù)據(jù)中心持續(xù)受到熱捧，凱德36.6億收購民航數(shù)據(jù)中心刷新上海數(shù)據(jù)中心成交總價新高。

數(shù)據(jù)來源：戴德梁行

58同城、安居客商業(yè)地產(chǎn)在線搜索數(shù)據(jù)顯示，2021年一、二季度三十城寫字樓在線租賃活躍度指數(shù)持續(xù)向好，二季度該指數(shù)達(dá)到120.8，環(huán)比提升4%，同比提升6%，表明三十個重點(diǎn)城市寫字樓找房熱度高，商務(wù)氛圍活躍。與此同時，三十城寫字樓在線掛牌租金指數(shù)連續(xù)提升二個季度，截止二季度該指數(shù)為94.6，尚未恢復(fù)至疫情前水平。這反映出寫字樓租賃市場仍舊延續(xù)“以價換量”策略，市場需求企穩(wěn)向好。

數(shù)據(jù)來源： 58安居客房產(chǎn)研究院

數(shù)據(jù)來源： 58安居客房產(chǎn)研究院

商鋪方面，數(shù)據(jù)顯示疫情發(fā)生后，三十城商鋪在線掛牌租金指數(shù)在連續(xù)五個季度下降以后，終于在今年2季度環(huán)比由負(fù)轉(zhuǎn)正，達(dá)到91.2，盡管仍和疫情前有一定差距，但趨勢向好。今年一、二季度的三十城商鋪在線租賃活躍指數(shù)分別為78.6和102.6，兩個季度的環(huán)比和同比均為正增長，表示商戶租賃意向積極，鑒于商鋪?zhàn)饨鸷鸵咔橄啾热杂休^大優(yōu)惠幅度，商鋪的租賃活躍度有望繼續(xù)抬升。

數(shù)據(jù)來源： 58安居客房產(chǎn)研究院

數(shù)據(jù)來源： 58安居客房產(chǎn)研究院

商業(yè)地產(chǎn)的需求持續(xù)向好，但租金仍在試探中緩慢回升，這給了投資人非常好的窗口期，一方面投資議價空間仍然較大，另一方面需求回升使得交易后的預(yù)期收入更有保障。同時，公募REITs的成功發(fā)行，提升了相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)的市場流動性，也使得投資者對長租公寓、商辦類資產(chǎn)納入公募REITs抱有較大期待，預(yù)計(jì)下半年商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場繼續(xù)回暖，成交量、額有望在北京、上海的帶動下持續(xù)提升。