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樓市大變局來臨！接下來，買房要小心了！

2021-06-15

最近，原材料價格持續暴漲，導致下游的一些工業制成品價格也被抬高了。

比如，美的、奧克斯等家電企業對旗下的空調、洗衣機等產品發布漲價通知，漲幅在5%~10%不等；最近寶潔公司也宣布，9月開始全面上調紙尿褲、衛生巾等日用品價格。

同時建筑原材料價格也在全面瘋漲。

和去年相比，鋼筋上漲了81%，商品混凝土上漲33%，砂石料上漲42%，油漆涂料上漲了44%……就連人工費都上漲了40%！

不比不知道，綜合來看，這些建筑材料價格較去年相比基本翻番。

那么房價會因此上漲嗎？

建材的價格大幅度上漲確實會產生一些負面影響，但是對房價的影響沒那么大。

別忘了那句老話：房地產短期看金融，中期看土地，遠期看人口。

能決定房價漲跌的是貨幣政策，還有市場的供需情況。

和這些因素相比，建筑原材料價格的上漲對房價的影響其實是微乎其微的。

但是很重要的一點，伴隨著居高不下的地價，建筑材料的暴漲，會直接壓縮房企的盈利空間。

房地產進入微利時代

前段時間，濱江集團2020年網上業績說明會上，有投資者發問濱江最近在杭州拿下的這幾塊地，能有多大凈利潤。

董事長戚金興回復到“努力做到1%~2%的凈利潤水平”。

彼時，濱江集團在杭州首次集中拍地上拿下5宗地塊，成為最大贏家。

一邊在土地市場收獲頗豐，另一邊又低調的表示努力做到1%~2%的凈利潤水平，戚金興的回答讓外界訝異，房地產這是怎么了？

濱江并非刻意賣慘，只是說出了當下行業的普遍遭遇。

雖然最近熱點城市房價大漲，但是前幾年房企高價拿地，現在又遭遇城市越來越嚴格的限價，房企毛利率和凈利率數據都出現了大幅下滑。

數據顯示，2019~2020年凈利潤率在10%以下的企業數量明顯增多了。

眾所周知，房地產一直是高利潤的代名詞，各大房企也都玩兒的一手“空手套白狼”游戲，但是最近幾年風向明顯變了，

前有萬科要活下去，今天濱江又努力做到1%~2%的凈利潤。

這些明星房企，都表現得非常焦慮。

去年以來，房地產市場調控大棒越來越重。“三道紅線”、“涉房貸款集中管理”、以及今年2月出臺的“集中土拍”，國家從人、地、錢這三方面，鎖住房企。

用官話說，這叫“建立房地產長效機制”。

同時，上游原材料價格暴漲，下游營銷口被渠道壟斷，都在吞噬著房企的利潤。

用“四面楚歌”、“腹背受敵”來形容房企當下的遭遇并不過分。

這些可都不是所謂的中小房企，都是多年的百強、50強、甚至30強。

房地產行業，真得變天了！

集中土拍下，行業加速內卷

2021年房地產市場的熱點離不開“集中供地”。

熱點城市土地一如既往的火爆，但是很多房企內部人士卻在感嘆，集中供地新政下，房地產的內卷又升級了！

在今年首輪集中供地之前，各地也都發布了新的拍地規則。

最狠的北京，在首輪集中供地之前，就推出了房屋銷售價格引導機制，在土地出讓之時，該地塊建設的房屋價格就確定了最高上限，搭配配建，自持比例后，基本沒有利潤可言。

參與完這場土拍后，有北京房企的小伙伴跟我吐槽，大家不是來賺錢的，純粹是來找虐。

那為什么這些房企明知沒利潤，還要冒著風險搶地呢？

“兩集中”土拍后，一個最根本的影響就是，把一年“不定時拍地”，變成“一年三次”。

土地每年就供應三次，每次就那么多地塊，錯過一次就要等半年，如果錯過二次，這一年就沒米下鍋了。

可以說，土地直接影響了房企城市分公司的存亡。

更腹黑的一個邏輯還有，我多拿幾塊，可能你就少拿幾塊，全國總共就這些一二線城市，如果你在這些集中供地的城市拿不到地塊，就只能成為三四線房企了。

是不是有“內卷”那味了？

房企為爭奪存量資源，不斷內耗，加劇內部競爭，效益減少，生產效率低下。

而且隨著建筑原材料價格暴漲，日子可能會越來越難過了。

這次在北京土拍中大放異彩的卓越，終于算清了賬，要退地了。

因為高房價的問題，很多人看到房企艱難度日，會感到高興。

但一個盈利越來越難、越來越內卷的房地產市場，對于購房者來說，其實并不見得是好事。

對購房者來說，并不是好事

5月13日，佳兆業下午3點剛拿下深圳寶安尖崗山地塊，5點就已安排挖土機、運沙車進場，并且拉出橫幅“熱烈慶祝佳兆業尖崗山項目順利開工”，著實展現了一把“深圳速度”！

是不是覺得很夸張？！

但是沒辦法，現在房企只能通過極致的高周轉，降低開發費用和資金成本，盡早銷售收回現金流，才有資本去拿地。

高周轉惡果大家都知道，除了施工現場容易發生事故，這么短的建設周期，房屋質量是否可靠呢？

并且今年土拍，各地配建公租房的比例越來越大了。

購買這種混居產品之前，大家一定要想清楚，是不是能接受和公租房的業主共用社區配套。

畢竟近幾年，全國各地的此類混居項目，商品房業主和公租房租戶之間，都爆發了異常激烈的矛盾。

同時開發商也可能為了提高利潤，從而降低建筑質量。

而一些熱門項目，如果存在嚴格的倒掛情況，很可能又會形成萬人搖號的狀況，普通人很難通過正常手段買到房子。

開發商也可能會通過捆綁、車位裝修的方式，變相抬高售價。

近期建筑原材料價格暴漲，在此情況下，一些開發商可能會通過延遲開發，延期交付或者對室內裝修及園林綠化減配、降標準等方式應對。

不過相對而言，一些大型房企一般都會有固定的原材料供應商，因為是長期合作關系，所以漲幅可能會被控制在一定范圍。

而且大牌房企，尤其國企、央企都有信譽做背書，品質上還是基本靠譜的。

購房建議

那么，在現在的局勢下，買新房如何選擇才最安全？

首先，要優選選擇實力雄厚的龍頭房企或者大型央企、國企開發商的項目。

這些大型房企在融資成本上有明顯的優勢，并且更精細、規范的開發流程，也能節約不少成本，從品質上比一些中小房企要可靠的多。

其次，盡量買現房或者準現房項目。

這些項目基本上建造工期已經接近尾聲，整體房源質量肉眼可見，相比期房更有保障。

但是，這些準現房項目可能已經接近清盤，戶型和朝向可能都會有一些缺陷，這種情況購房者一定要提前知曉，沒準可以談個折扣。

最后祝愿大家都能買到自己心儀的好房子。

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