“未來將會是一個大資管時代，只是早來和晚來的區別。整個商業地產的資產流動性會進一步增強，資金來源會進一步打通，所以商業地產未來仍然有較大的發展機會。”11月13日，羅蘭貝格管理咨詢公司區域經濟與房地產行業中心首席研究員劉羽在以“不確定時代的變與不變”為主題的“《財經》年會2020：預測與戰略”上如此表示。
羅蘭貝格管理咨詢公司區域經濟與房地產行業中心首席研究員 劉羽
劉羽認為，都市圈的構建要有前瞻性的考慮，要深入謀劃功能匹配和空間匹配，并在更高、更遠的層面進行相應的資源配置。“對高能級城市來說，老舊城區改造是它們要思考的問題，比如北京有很多老舊寫字樓要做改造，卻沒辦法做整合和提升，因為核心區的寫字樓都是散售的，很難對城市的存量資產進行相應整合。而對于一些成長型城市來說，則要更加注意重大城市功能的布局、重大賽事的布局。”
在劉羽看來，很多商業地產公司正在向低能級城市下沉。快手、拼多多等向低能級城市快速下沉的APP和互聯網產品，正在快速搶奪小鎮青年的消費時間，改變他們的消費習慣，而“這是所有商業地產在進軍下沉市場時遇到的近期挑戰”
以下為發言實錄：
劉羽：我講四個觀點：第一，都市圈的整個發展是中央和國家政府部門以及各個行業對城市發展到現階段的一種理解深化。過去20年，如果當時去判斷哪些城市會崛起，每個人都會有不同的答案。但是到今天，哪些城市會成為新一線城市，哪些城市會成為崛起型的城市，相對而言會有一個趨同的答案。很多城市已經進入到一個相對良性的成長區間，而對應的另外一些城市，可能是穩步增長或者進入到衰退區間。所以我認為，整個都市圈概念的提出和重視，是對中國過去城市發展格局演進的一個深化。
第二，都市圈相對城市群而言，是空間尺度更小的一種城鎮組合形態。習近平總書記講，這種概念不能總當做一個筐，什么東西都往里面裝，都市圈也是這樣的。我個人認為，都市圈內大城市和小城市之間的連接，應該是兩地人之間活動的一種互動和強連接，門到門的連接不超過兩個小時，是都市圈大致可以劃分的范圍。高鐵和交通基礎設施的延伸，拉大了整個都市圈輻射的范圍。
第三，區域可能會存在分化。過去是東邊比較富裕，西邊相對落后，所以是東西差異的問題，隨著國家的快速發展和各個城市的發展，未來區域的發展可能是南北之間的分化，南方核心都市圈內的一些城市，成長性會更高一些。
第四，都市圈里核心城市的分層、分類。我把都市圈里的核心城市分成三類：一類是一線城市。一線城市大部分進入到了天花板的形態，對應其政策、城市承載力以及人口和產業相對集中的效率來說，未來會存在一個天花板。北京、上海在人口增長、產業增長方面都存在一些天花板，對應它和周邊城市的聯動關系，就是自身的結構調整和向周邊的外溢。第二類是成長型的城市。現在常住人口在1000萬以上的大城市，已經進入到了良性發展的軌道當中，這些城市未來的目標可能是2000到2500萬。它們是在全國更大范圍內進行要素的集聚，同時對周邊進行相應的輻射和外溢。第三類是相對中、低能級的區域型核心城市，這些城市更多是以虹吸型為主，它對周邊的帶動是相對有限的。
我相信，都市圈的發展本身是一種資源配置的策略和邏輯。我們認為，未來要從政策頂層的資源配置和微觀層面的市場化競爭兩方面來思考都市圈如何發展，以及有哪些挑戰和機遇。
馬克：劉羽，你跟不同的政府做了好多項目，之前也在發改委做規劃。都市圈要從兩邊一塊使力：一個是政策層面，一個是市場主體的層面。從你的觀察來看，當政策端在做規劃、制定藍圖的時候，最容易犯的錯誤是什么？
劉羽：關于都市圈的發展，我們政府各個部門的認識都在不斷深化，也請外腦、專家、智庫在做更多的研究。中央和國家政府部門以及各地方政府，對城市化的研究和深刻程度還是很好的。
我談一點自己不成熟的想法。第一，就目前我們國家的導向，發改委出臺了指導意見，這是很好的導向。發改委并沒有出臺一個非常明確、機械化的規劃，而是一個指導意見，指的是都市圈未來需要大家相互探索，需要自下而上，然后再做經驗的總結，再做推廣。第二，都市圈的發展核心問題是資源配置的問題，我們現在核心的資源配置有哪些呢？核心交通設施的規劃、審批、資金的來源，比如高鐵、軌道交通。用什么樣的速度、節奏和在哪些空間上布局，這是一個重要的資源分配。另外是供地制度，像深圳，自身空間狹窄，它的供地相對有限。在不同類型的城市如何進行供地制度的調配，這也是一個重大的資源分配。第三，國家會打造國家級的關鍵功能性平臺，像自貿區等等，在一些功能性平臺的分布和打造時，也要有不同的策略。
我個人認為，這些不同類型的資源配置，要在更高層面進行相應的統籌，如果我們認為都市圈是一個發展的大趨勢，那么以上的核心資源如何能在更頂層進行配置，是需要思考的。在做綜合考慮的時候，對都市圈的理解，可能缺乏整體的統籌和規劃。
對于地方政府，在一屆任期內可能要想得更遠一些，如高能級城市普遍遇到的問題是：城市的存量資產盤活有難度，流動性很低。這并不是當期政府導致的，而是過去我們對存量產權制度并沒有考慮很清楚，比如老舊城區的改造，推進的速度是相對比較慢的，這是高能級城市要思考的。再比如，北京有很多老舊的寫字樓要做改造，最后發現沒有辦法做整合和提升，原因在于核心區的寫字樓是散售的，各個樓層都已經賣掉了。在這樣的狀態下，沒辦法對城市的存量資產進行相應的整合。對于一些成長型的城市，還會有更多重大城市功能的布局、重大賽事的布局。在這種情況下，怎樣思考空間上的把握呢？我去過很多城市，會覺得它的機場離得太遠，可能50年也沒辦法發展到機場所在的片區，有些工業區又離主城區太近，可能每過15年就要重新搬一次。如果城市發展到2000萬人，那么25年以后，仍然要面臨第二次的搬遷。所以，城市規劃要有前瞻性的考慮，在功能匹配和空間匹配上進行更深入的思考。
劉羽：關于線上和線下競爭的關系，過去很多年里，線上對線下的沖擊是很大的，但在核心城市，基本上已經到了相對穩定的點。現在很大的問題在于，很多商業地產公司在向低能級城市下沉。快手、趣多多等向低能級城市快速下沉的APP和互聯網產品，正在快速搶奪小鎮青年的消費時間，改變他們的消費習慣，這是所有商業地產在做下沉的時遇到的一個近期挑戰。
羅蘭貝格認為，未來將會是一個大資管時代，只是早來和晚來的區別。一個商業中心從拿地到開業可能需要三到四年的時間，正常運營還需要三年的時間，而資產的退出大概是在八年到十年的狀態。過去五年我們有大量新增的商業地產的項目和資產，還沒有達到可以進行資產退出的穩定階段，而我們背后的金融環境和政策支撐，也在逐步往這個方向發展。所以我們認為，大資管時代最后一定會到來，整個商業地產資產的流動性會進一步增強，我們的資金來源，乃至海外不同類型的長期資金渠道可以進一步打通，所以商業地產未來仍然有比較大的發展機會。
我們不要把商業地產完全和狹義的購物中心等同起來，因為每家企業都在做相應產品的迭代，很多企業把文創、社交場景疊加進去，有些企業會把室外體育的公園疊加進去。未來，單純購物中心的競爭力可能會持續下降，我們還幫一些領先城市做了電競館的規劃，新時代快速成長的業態會和年輕人的社交場景需求有機結合在一起，對我們傳統意義上的購物中心進行不斷地迭代、改造和提升。過去20年北京的百貨商場，到今年已經調改成了酒店式公寓。未來20年，我們常去的那個舊的購物中心還會排第一嗎？可能要畫一個問號。
劉羽：補充一句，居民利用商業地產來實現財富效應快速增長的渠道，是沒有的。但它可能是另外一個資產保值增值、資產配置的新渠道。為什么這么說？過去有很多散售的商業地產，運營效率并不好，沒有給城市帶來增值效應，所以我們看到，越來越多的城市政府傾向于讓開發運營商或者運營商自持，這在寫字樓里也是非常明確的。
誰在持有資產？過去開發商都是用自有資金持有，但現在看來，越來越多的長期資金選擇商業地產做投資，包括背后相應的險資，甚至養老基金、海外另類不動產基金，他們會有更多持有的機會。而這些持有的資產，很多是上市公司，或者通過一些理財渠道發行新的金融產品，對老百姓的保值增值可能是一個間接的投資渠道。因為我國商業地產可能長期處在結構性過剩的狀態，所以它的商業投資回報率不能超過整體經濟水平，或者達到其他類資產配置的更高水平狀態。所以，通過投資商業地產而讓老百姓實現財富效應的快速增長，這個命題未必能成立。
馬克：最后一個問題，都知道咱們的都市圈現在有三個“極”，第四極有可能會是哪里？
劉羽：我認為沒有一個明確的第四極，但中國未來可能會有10個左右強勢成長型的都市圈齊頭并進，而它們處在賽馬機制當中。要評判誰勝出，可能要等到5年至8年以后。整體來講，南方區域和北方區域相比，可能成長得要更快，也要更健康。
來源：《財經》雜志
