凱德、華潤與恒隆位列“2019年度中國商業地產TOP100榜單”三甲。三地不同背景的商業地產商名列前茅，一定意義上也說明了中國商業地產市場的多元以及光明前景。
觀點指數在多地調控、融資收緊的市場焦慮下，住宅市場未來充滿不確定性，而在另一片價值洼地之上，商業地產卻大展鋒芒。無論是攀升高峰的大宗交易金額，商業資產格局洗牌；還是創新物種與金融化的滲入，都在昭示著，商業地產正在往多元化、新格局的道路上轉向，并將帶來無限的市場想象。
而在拼搏前行的路上，變化與破局，競爭依舊激烈。那么在這一年里，誰能在群雄逐鹿的市場中把握商機，成為了這片紅海的領跑者，誰又在不斷耕耘中成為備受眾人贊許的行業標桿？
2019年度中國商業地產TOP100，百強企業在這榮譽榜單中用數據展現他們的實力，用成績續寫他們的輝煌。
11月15日在2019觀點商業年會現場，觀點指數研究院向全行業發布“2019年度中國商業地產TOP100暨商業表現獎”。
凱德首次登頂，恒隆、華潤位列榜眼探花
時隔一年，“2019年度中國商業地產TOP100榜單”緊張和驚喜同步上演。100強競爭和以往一樣激烈，要在全國的商業地產商中脫穎而出，需要的不僅僅是靚麗的經營數據，還有先進的發展理念，積極進取云云。
經過300多天的耕耘與細作，“2019年度中國商業地產TOP100榜單”正式揭曉，分別是凱德、華潤與恒隆。來自三地不同背景的商業地產商名列前茅，一定意義上也說明了中國商業地產市場的多元以及光明前景。
其中需要注意的是，過去幾年，凱德進步明顯，繼去年奪得榜眼后，首次問鼎“2019年度中國商業地產TOP100榜單”。從凱德的發展軌跡來看，其在中國的布局不斷擴圍，資產規模也日益壯大。
目前凱德在中國的總開發規模約2300萬平方米，管理的總資產超過2800億元人民幣。包含今年10月揭開水晶連廊神秘面紗的重慶來福士，凱德在中國已經布局購物中心51個，辦公樓26個，商業綜合體24個，以及24000多套服務式公寓。
凱德之外，華潤置地商業的發展也不容小覷。作為內地代表，華潤置地商業較好地消化了三地的優秀基因，既有港資的沉淀，亦有外資的金融思維，更兼顧內地商業地產商的積極進取。今年華潤置地商業位列榜眼之位，繼續為來年積蓄能量。
三甲的另一個焦點來自恒隆地產，過去的幾年中其一直是商業地產TOP100榜單的常勝將軍，位列榜單上位，今年同樣沒有意外。這樣的穩定發揮來自于恒隆地產對5大商業基因近乎苛刻的追求——地點、體量、規劃、設計、建筑。
這些要求再加上管理、運營，為恒隆保持優勢提供了堅實的基礎。僅以上半年來說，內地租賃物業方面，恒隆整體組合的收入增加7%至人民幣18.94億元。其中，上海的恒隆廣場在兩年前完成翻新后，上半年租金收入達到8.27億元，錄得8%的強勁增長。上海以外的大部分商場，收入及銷售均錄得雙位數升幅。
2019年8月，歷時近8年的精雕細琢，昆明恒隆廣場正式開業。加上原有的8個項目，目前恒隆地產已經開業運營的項目達到9個，另有武漢及杭州項目處于發展中。
根據2019年中報介紹，恒隆地產位于內地的投資物業的總值為705.88億港元，超過香港投資物業。而發展中的投資物業總值為港幣403.35億元，包括位于內地的昆明（彼時未開業）、武漢及杭州項目，以及沈陽和無錫項目的余下發展期數。這些項目涵蓋商場、辦公樓、酒店和服務式寓所。
精細化運營，商業TOP100租金增長16.65%
觀點指數以商業TOP100企業作為樣本，統計發現過去的一年中，整體租金增長錄得一定增長，達到16.65%。盡管關于地產行業的迷茫之聲不斷傳來，但是商業地產行業還是一步一腳印，丈量出自己的價值空間。
從數據來看，包括上述的華潤置地商業在內，租金排名前50的企業中，不乏表現突出的種子選手。其中2019年1-9月中，租金收入超過50億元的有4家，租金收入處于20-50億元的有19家。
（橫軸為租金收入；縱軸為企業編號）
數據來源：觀點指數
而從租金收入增速來看，整體穩定提升，但也呈現出階梯分化的現象。如圖中所示，租金收入增速超過100%的企業占商業TOP100榜單的11.11%。這些企業商業體量一般較小，而過去的一年中，其商業物業業態和面積雙雙增長，因此租金收入增幅也會相對可觀。
需要關注到租金收入增速呈現負數的企業也不在少數，占商業地產TOP100榜單的31.11%。
一正一負，考驗的不僅是企業如何維持持續的增長預期，更考究面對行業愈加集中、多元的生存環境時，要怎么保持及發揮自己的商業優勢。不管是主動革新還是堅守已有的運營理念， 都是各個商業地產運營主體對于未來的判斷，無關對錯，或許需要留待到更遠的未來予以審視。
“三人行必有我師焉”，內地、港資各自精彩
“2019年度中國商業地產TOP100榜單”中，值得予以關注的還有內地和港資的各自亮眼表現。觀點指數選取了8個樣本企業，當中港企和內地企業各占一半。
以內地樣本企業A到D來看，其2019年1-9月的租金收入在所有8個企業中表現較為優異，基本處于28億元人民幣以上。而從增速來看，內地的同比增速均為雙位數，處于20%-39%之間，最高的為樣本企業B，2019年1-9月的租金收入預計為35.8億元，同比增長39%。
對比可以看到，港資樣本企業的租金收入相對較為可觀，不過增速上則稍遜于內地商業地產商，一定意義上也和港企相對謹慎、穩健的心態有關。
數據來源：觀點指數
一直以來，不管是開發、運營、管理還是退出，港資房企都是內地企業學習的榜樣，總能在不同的環節中找到學習的范本。不過也許和固有的住宅開發思維有關，內地商業地產行業相對浮躁，追求大包大攬、跑馬圈地，靜下心來細細雕琢產品的企業還是少數。這也是上述港資樣本企業為何布局城市范圍小、項目少，但資產值和租金收入卻較高的原因。
8個樣本企業中，內地單位資產值貢獻的租金收入（即1億元資產值貢獻的租金收入）普遍處于0.02億元-0.05億元之間，港資樣本企業的該數值則要略高一些。
另外從單位面積的租金收入（即1平方米建筑面積產生的租金收入）來看，港資樣本企業均過千元，其中最高的為2290.91元/平方米。而內地樣本企業最高的僅為632.68元/平方米。
從以上數據來看，“三人師必有我師焉”，不管是內地亦或是港資，不管是保守還是進取，各有優劣。雙方需要做的，或許是針對中國市場的融合和學習，共同進步。
16家企業資產值過500億元，單位面積資產值穩中有升
站在2019年末的節點，回看“2019年度中國商業地產TOP100榜單”，不容忽視的就是商業地產商的投資物業資產值，這是活躍在企業報表中的關鍵指標——既可以提升資產規模、提高利潤表現，亦可以作為有利的融資工具。
從投資物業資產值前20名企業來看，有16家企業的資產規模均超過500億元，其中500億元-1000億元的企業有9家，占比45%；1000億元以上的企業有7家，占20名企業的35%。
數據來源：觀點指數
對于商業地產來說，產生穩定的現金流是亮點之一，但同樣需要予以重視的還有資產的保值和增值。通過資產管理、運營，改造、提升，提高市場價值，并輔以相適應的金融手段，在合適的時機實現價值變現。
投資物業資產值前20名企業中，不乏金融和運營好手。如有個別企業，通過發起和管理基金，讓不同投資訴求的資金為商業地產業務服務，解決資金投入大的難題。
觀點指數統計資產值數據發現，上述20家企業單位面積資產值（即1平方米建筑面積對應的資產值）基本位于0.35萬元/平方米-5.35萬元/平方米之間，平均單位面積資產值為1.11萬元/平方米。
數據來源：觀點指數
總體而言，“2019年度中國商業地產TOP100榜單”的投資物業資產值穩中有升，但單位面積資產值則有待提高。換個角度說，未來商業地產行業不能僅僅追求體量大，還要通過規劃、定位、管理、運營，提高資產的價值和租金收入，使得商業地產價值更為名副其實。
來源：觀點地產新媒體
