存量房貸利率下降終于落地。
9月25日，多家銀行正式開始調整存量房貸利率，許多購房者的房貸利率或自動調降，或可以去銀行辦理申請調降手續等。
不過，與此同時，各銀行、各區域的房貸利率降幅不盡相同，有的降得多，有的降得少，有的甚至幾乎沒有變化，關于存量房貸的博弈或仍將繼續。
房貸利率的變化也關系到購房需求的釋放，下一步，房貸利率是否還有下降的空間？樓市政策調整，還可以如何發力？
利好落地
“降了！”在浙江工作的蘇先生告訴中國新聞周刊，兩年前他通過銀行貸款購買首套住房，貸款額將近200萬元，房貸利率為5.4%，月供1萬多元，9月25日，隨著本次存量房貸利率的調整，他的房貸利率調整為按LPR執行，即五年期以上LPR為4.2%，月供只有9000多元，少了上千元。
蘇先生享受到了一波降低存量房貸利率政策的紅利。
早在今年7月，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示，人民銀行支持和鼓勵商業銀行按照市場化法治化的原則，與借款人自主協商，變更合同約定，或者是用新發放貸款置換原來存量的貸款。
8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合發布通知，自2023年9月25日起，降低存量首套住房商業性個人住房貸款利率。
“存量首套房貸利率下調是切實利好”，中指研究院市場研究總監陳文靜告訴中國新聞周刊，尤其是隨著認房不認貸政策的落地，貸款時非首套房但當前已符合所在城市首套政策的房貸利率將大為降低，此前部分地區二套房貸利率加點數偏高，購房者房貸利率很多在5%以上甚至超過6%。若按照當前的LPR計算，這部分購房者的利率將下降數十個乃至上百個基點。
她進一步表示，簡單測算，假設購房者存量房貸剩余200萬，還有25年還款期，若本次房貸利率下調80個基點，則購房成本將減少27萬元，每月還款金額可減少913元。
中國新聞周刊注意到，從9月25日起，工行、農行等大型商業銀行都在官網首頁位置，推出了降低存量房貸利率的操作指引。
與此同時，很多房貸客戶都接到貸款銀行的辦理通知，也有的購房者貸款信息界面自動進行了利率調整。
吳女士在2020年通過一家商業銀行辦理了購房貸款，貸款金額為近150萬元，年利率為4.9%左右，9月25日，她接到銀行通知，獲知其房貸利率進行調整，由4.9%降至4.85%。
整體看，下調存量房貸利率的政策已開始執行，利好逐步落地。
中國首席經濟學家論壇理事長、上海市經濟學會副會長連平表示，降低存量房貸利率可以減輕購房者的利息負擔，對于刺激消費、推動房地產市場復蘇會有積極作用。
陳文靜表示，存量房貸利率下降有助于降低居民負擔，提升居民消費意愿，同時也有利于促進部分改善性購房者入市。對于商業銀行而言，降低存量房貸利率亦可一定程度減緩居民提前還貸情況。
博弈仍在繼續
目前來看，各家銀行關于利率調整的空間、辦理方式不盡相同，地區之間關于利率調整的政策也有所不同。
在9月25日前后，也有部分房貸客戶并沒有收到貸款行的相關通知。
張先生告訴中國新聞周刊，他兩年前通過光大銀行北京一家支行辦理了購房貸款，聽聞存量房貸利率下降的消息后，張先生就在網上銀行首頁及貸款信息界面反復查看，不過卻沒有看到相關通知。
9月26日，張先生致電上述光大銀行支行個貸業務負責人，該個貸業務負責人表示，張先生攜帶身份證等相關證件到支行辦理申請即可。經初步溝通，雙方商定10月上旬去支行現場辦理，張先生心中的石頭總算落地。
此前，中國人民銀行、國家金融監督管理總局有關負責人表示，對于符合條件的存量住房貸款，可由借款人主動向承貸銀行提出申請，也鼓勵銀行以發布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務。調整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度，也可以由銀行新發放貸款置換存量貸款，具體利率調整幅度由借貸雙方協商確定。
目前來看，這一博弈仍在持續之中。
以一線城市中的北京區域為例，根據工行北京市分行、中行北京市分行、建行北京市分行等信息，如果用戶的房貸是在2019年10月8日（不含）前發放的，最低可調整至相應期限LPR不加點，已經低于LPR的不作調整；在2019年10月8日（含）后發放的，最低可調整至相應期限LPR+55個基點。
由于5年期以上LPR為4.2%，即北京存量首套房貸利率下限為4.2%。但是，這一4.2%的水平僅僅只有部分客戶能夠享受到，對于2019年10月8日（含）后發放的貸款，其利率為LPR+55個基點，即為4.75%。
換言之，對于這部分群體而言，即是按照當前北京的首套房貸利率4.75%來調整的。
不過，當前我國大部分城市的首套房貸利率已經調整為相應期限LPR水平，即為4.2%，部分城市房貸利率進行下調后再進行優惠，比如鄭州、福州等地，其首套房貸利率最低只有3.7%。
對此，張先生表示，在溝通后，他獲知房貸利率將由5.25%下調至4.75%，幅度并不大。
吳女士則表示，她的房貸利率由4.9%降至4.85%，只下調了0.05%，幾乎可以忽略不計，她可能還是會選擇提前還款。
目前看，一線城市中北京上海首套房貸利率相對較高，基本維持在4.75%左右的水平。
浙江工業大學中國住房和房地產研究院副院長范建雙告訴中國新聞周刊，當前存量房貸款利率普遍偏高，同時，由于金融市場波動導致部分投資者缺乏合意的資產標的，因此，很多存量房貸借款人選擇了提前還貸。
多種因素存調整空間
事實上，房貸利率的調整不只是關系到購房者還貸的負擔，還關系到樓市走勢。
9月25日，中國人民銀行貨幣政策委員會2023年第三季度例會在北京召開，會議指出，落實新發放首套房貸利率政策動態調整機制，調降首付比和二套房貸利率下限，推動降低存量首套房貸利率落地見效。
對此，仲量聯行大中華區首席經濟學家及研究部總監龐溟告訴中國新聞周刊，差別化房貸利率動態調整機制和存量房貸利率調整機制，已經為調整存量房貸利率留出較為靈活的操作空間。下一步，需要在進一步優化住房貸款利率政策、壓降新發放房貸利率加點空間、繼續促進存量房貸利率下行等方面下功夫。
當然，房貸利率的調整也要有的放矢。
據了解，目前，已有超過100個城市下調或取消了首套房貸利率下限，5年期以上LPR已下行至2019年房貸利率換錨以來最低水平，并接近2015年歷史最低下限水平，但存量房貸與新發放房貸之間的利率差仍可高達2.4個百分點。
對此，龐溟表示，LPR進一步下調的空間已不大，下一步在結構性調整房貸利息時，需要認真分析下調房貸利率對銀行經營狀況的深度影響，以及對房地產市場復蘇的政策成效，“這兩方面因素至關重要”。
他進一步表示，一方面，二季度末，商業銀行凈息差為1.74%，與上季度持平，處于歷史低位。只要做到有序調整存款利率、有效控制負債成本、把息差保持在合理水平，商業銀行就可以在主動靈活下調房貸利率、讓利實體經濟和穩定資產負債表、做好做細做實風險管理之間取得平衡。
另一方面，也必須看到，單純使用下調房貸利率等貨幣政策方式，并不能完全地、有效地解決房地產市場周期性、結構性、趨勢性問題的疊加。各地應按照自身實際情況，有步驟、有差別地調整當地房地產政策，優化限購、限售、限貸、限價、交易稅費、住宅類別認定等措施，用足用好政策工具箱，落實好房地產市場長效機制，以實現房地產市場的企穩復蘇。
據58安居客研究院統計，從政策發布后的市場表現來看，基本上都出現了“先揚后抑”的走勢，主要原因還是釋放的購房需求相對有限。
58安居客研究院指出，首先，認房不認貸政策利好的是手頭無房的人群，但是當前一二線城市購房需求主要以置換型需求為主，在手頭二手房無法快速出售的情況之下，該政策對這部分人群是無效的。其次，限購政策的放松下，城市對于非戶籍人群依舊有限購套數的限制，而首次置業人群普遍對未來預期相對悲觀，從而影響到其入市的步伐，因此在刺激購房端需求的同時還需要降低其后續持有房產的成本，增加其對未來樓市穩定上漲的預期，才能激發需求的入市。
