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對于商業(yè)地產(chǎn)來說，2020年的關(guān)鍵詞是疫情影響，而2021年的主調(diào)則是復(fù)蘇。

1月6日，仲量聯(lián)行發(fā)布的2021年第四季度北京房地產(chǎn)市場回顧報告顯示，強(qiáng)勁市場需推動項(xiàng)目快速去化，北京辦公樓市場空置率已恢復(fù)至2019年疫情前的水平。同時，疫情對于零售物業(yè)的退租撤鋪影響也已基本消解。此外，商業(yè)地產(chǎn)大宗投資市場活躍度持續(xù)提升，2021年成交總額超600億元。

未來，受減量發(fā)展規(guī)劃影響，北京市區(qū)新增商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有限，存量改造和城市更新將成為市場供應(yīng)主要來源。而隨著北京城市更新政策支持力度增強(qiáng)，將利于低效物業(yè)改造，給增值型投資項(xiàng)目帶來新機(jī)會。

商業(yè)地產(chǎn)大宗投資持續(xù)活躍

“北京甲級辦公樓市場的單季及全年可租賃凈吸納量均創(chuàng)下過去十年最高紀(jì)錄，強(qiáng)勁復(fù)蘇態(tài)勢顯著提振市場各方信心。”仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示，“在過去一年復(fù)蘇勢頭持續(xù)增強(qiáng)的情況下，北京穩(wěn)定向好的經(jīng)濟(jì)基本面，極具韌性的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以及長期的增長前景，將會吸引投資者越發(fā)看好北京商業(yè)地產(chǎn)市場。”

事實(shí)上，在北京寫字樓強(qiáng)勁復(fù)蘇的同時，2021年北京商業(yè)地產(chǎn)投資市場整體回暖，這從全年大宗成交總額超600億元的數(shù)據(jù)可見一斑。該數(shù)據(jù)水平為過去五年第二高值，僅次于疫情前2019年的800億元。

其中，辦公物業(yè)投資熱度不減，2021年成交占比約56%。去年第四季度，重點(diǎn)辦公物業(yè)成交包括某自用型買家以4.3億元購入的西三旗金隅科技園。

另一重點(diǎn)成交項(xiàng)目是，遠(yuǎn)洋集團(tuán)將位于CBD核心區(qū)的Z6項(xiàng)目出售給其聯(lián)合數(shù)家國際投資人一同設(shè)立的核心寫字樓基金。同時，隨著鵬博士向“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營”轉(zhuǎn)型，將酒仙橋、三元橋兩個數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目分別以7.5億元、6.5億元出售給寶能地產(chǎn)。

值得關(guān)注的是，除了辦公物業(yè)外，北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)交易的機(jī)會增多，2021年零售物業(yè)成交總額同比上升34%，知名案例包括全球另類資管巨頭博楓（Brookfield）資產(chǎn)管理公司對悅薈萬科廣場的收購。

仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人龐樹東表示：“后疫情時代，北京商業(yè)地產(chǎn)投資市場活躍度和流動性都得到顯著提升。2021年底，仍有多個交易處于談判階段。北京強(qiáng)勁的基本面增強(qiáng)了資本信心，預(yù)計(jì)2022年將有更多優(yōu)質(zhì)物業(yè)進(jìn)入市場，市場交易將更為活躍。”

“退租撤鋪”疫情影響已基本消解

過去一年，隨著北京商業(yè)地產(chǎn)市場整體回暖，零售地產(chǎn)市場空置率已達(dá)到疫情前水平，市區(qū)市場空置水平降至5.3%，核心物業(yè)平均空置率則降至1.7%，疫情期間退租撤鋪所帶來的影響已基本消解。而太古里等部分表現(xiàn)優(yōu)異的購物中心銷售額已超過2019年同期水平，將引領(lǐng)租金止跌。

值得一提的是，去年第四季度，餐飲在零售業(yè)態(tài)新開業(yè)面積中的占比超過40%，成為市場需求的主力來源。其中，主題餐廳品牌表現(xiàn)活躍，推動了大面積餐飲鋪位租賃需求。

與此同時，中式糕點(diǎn)類品牌也受到年輕消費(fèi)者追捧，在資本的推動下加速擴(kuò)張。隨著國內(nèi)運(yùn)動品牌銷售額迎來大幅增長。也在通過發(fā)布新品牌來拓寬消費(fèi)群體，例如李寧1990首店亮相僑福芳草地。

在消費(fèi)品開店需求的帶動下，去年第四季度，北京市區(qū)零售地產(chǎn)項(xiàng)目租金環(huán)比略降0.1%。北京市區(qū)市場中領(lǐng)先的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目營業(yè)額穩(wěn)健增長，使得更多商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)主進(jìn)一步上調(diào)租金。而核心市場的表現(xiàn)更是優(yōu)于預(yù)期，其租金環(huán)比上漲0.4%。

與此同時，郊區(qū)零售地產(chǎn)的市場空置壓力已得到較大程度緩解，2021年空置率同比下降3.0個百分點(diǎn)至6.2%；租金降幅也在持續(xù)放緩，環(huán)比下降0.5%。

在新開業(yè)項(xiàng)目方面，去年第四季度，北京新開業(yè)了四座零售項(xiàng)目，其中，包括位于CBD核心區(qū)的正大中心商業(yè)部分以及太古里西區(qū)。

仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部董事紀(jì)明表示，北京市區(qū)新增商業(yè)項(xiàng)目有限，太古里西區(qū)等存量改造類項(xiàng)目成為市場供應(yīng)的重要組成部分。

未來供應(yīng)來源于存量改造

說到商業(yè)地產(chǎn)存量改造，不得不提2021年發(fā)布的《北京市城市更新行動計(jì)劃（2021-2025年）》，到2025年，北京將推動500萬平方米左右的低效老舊樓宇改造，并完成22個傳統(tǒng)商圈升級。

在2021年，北京市區(qū)內(nèi)有3個老舊商業(yè)物業(yè)經(jīng)過改造升級后重新面世。在西單中心區(qū)域，原77街更名為西單更新場重裝開業(yè)，項(xiàng)目改造歷時6年。西單更新場定位青年潮流，引入品牌近半數(shù)為北京首店，成為北京城市更新的標(biāo)志性案例。

另一個備受關(guān)注的項(xiàng)目就是，2021年11月正式開業(yè)的太古里西區(qū)，即原服裝批發(fā)市場雅秀大廈。2017年，太古集團(tuán)接手該物業(yè)進(jìn)行重新定位和升級。改造后，新建西區(qū)與既有的太古里南北區(qū)形成了品牌和功能的流動互補(bǔ)，引入陶陶居等首入北京的餐飲品牌，提升了三里屯的消費(fèi)承載力和商圈氛圍。

此外，預(yù)計(jì)2022年上半年，位于王府井步行街的東安市場將以買手店的形式重新開業(yè)，計(jì)劃引入超600個品牌，有望進(jìn)一步提升王府井商圈的消費(fèi)活力。值得關(guān)注的是，工人體育場復(fù)建完成后，地下將釋放近10萬平方米的商業(yè)面積，未來將引入文化體育和高端消費(fèi)品等業(yè)態(tài)。

在仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽看來，受減量發(fā)展規(guī)劃政策限制，北京市區(qū)未來新增商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有限，存量改造和城市更新預(yù)計(jì)將成為未來供應(yīng)的重要組成部分。