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“降息”！有城市房貸利率降至“2”字頭

2024-07-24

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隨著5年期以上LPR（貸款市場報價利率）下降，各地房貸利率再度迎來調整。7月23日，北京商報記者從多地銀行獲悉，首套、二套房商貸利率均較此前降低10個基點，當前新發貸款利率水平在3.1%—3.8%之間，個別取消房貸利率下限的城市，首套房商貸利率已邁入“2”字頭。LPR“降息”同樣惠及存量房貸，部分存量購房者也將享受下調后的新利率。

在分析人士看來，5年期以上LPR再次下降，無論是存量房貸還是新增房貸利率將得以降低，居民房貸利息支出減少，將有助于提振居民住房消費意愿和能力，更好地防范化解房地產市場風險，預計后續LPR仍有下降空間，購房成本會有所減輕。

自今年2月單獨下降25個基點后，5年期以上LPR再次出現調整，7月22日，5年期以上LPR降低10個基點至3.85%。隨后，各地新發房貸利率迅速跟進調降。7月23日，北京商報記者從多地銀行獲悉，首套、二套房商貸利率均較此前降低10個基點。

交通銀行北京某支行房貸經理表示，此次LPR下降后，北京地區首套房純商貸利率降至3.4%；二套房五環內房貸利率降至3.8%，五環外降至3.6%。

在深圳地區，中國銀行深圳某支行房貸經理表示，該行首套房商貸利率降至3.4%，二套房商貸利率降至3.8%，審批到放款大概一周左右。

上海房貸利率也同步下調，農業銀行上海某支行房貸經理表示，該行首套房商貸利率降至3.4%；二套房商貸利率在3.6%—3.65%之間，目前放款周期在10天左右。

而在取消房貸利率下限的廣州，建設銀行廣州某支行房貸經理介紹，該行首套房商貸利率已降至3.1%，二套房貸利率降至3.7%。外資銀行利率則更為優惠，渣打銀行廣州某支行房貸經理透露，該行首套房商貸利率已降至3.05%。

位于廣東同一省份的佛山，已有銀行房貸利率降至3%以下。匯豐銀行佛山某支行房貸經理表示，該行首套房商貸利率為“LPR-95BP”，按照最新的LPR，房貸利率最低是2.9%，二套是“LPR-80BP”，利率為3.05%，具體以審批結果為準。

南京房貸利率也進一步下調，中信銀行南京某支行貸款經理介紹，目前該行首套房貸利率由3.15%降至3.05%，二套房貸利率最低也降至3.05%，與首套房貸利率持平。另有個別銀行房貸利率最低降至2.95%。

此外，天津、成都等地首套房商貸利率也已降至3.25%，二套房商貸利率分別為3.8%、3.55%。

“目前的LPR已經處于歷史低位，也意味著借款人的利息處于低位，LPR下降減輕購房者的月供壓力，對于購房者來說是有利的，整體購房成本下降。”諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙表示，在房地產市場升溫時，降息能大幅度刺激購房者入市，釋放購房需求。然而，近一年來，降息對市場的刺激作用不大，當前購房者入市信心較弱，收入預期并未完全改善，購買力不足。因此，此次LPR下調對房地產市場回升具有一定利好作用。

5月17日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布多項支持房地產的金融舉措（“5·17”樓市新政），其中就包括取消房貸利率下限。新政發布以來，多地購房門檻下調，優惠利率空前加大，百城房貸利率進一步下行，此前多數城市首套房貸利率已降至3.1%—3.5%之間，二套房貸利率也多數進入“3”時代。

而隨著此次5年期以上LPR的再次下降，在新發放房貸利率降低的同時，也將惠及部分存量房貸利率借款人。多數以LPR為房貸定價“錨”的購房者將享受下調后的新利率，不過執行時間上有所差異：部分存量購房者將在2025年1月1日執行新利率，也有部分購房者與銀行約定按照貸款放款日進行利率重定價，那么如果重定價時間在7月23日及之后，便可提前享受到“降息”的利好。

“5年期以上LPR再次下降，無論是存量房貸還是新增房貸利率將得以降低，居民房貸利息支出減少，將有助于提振居民住房消費意愿和能力，更好地防范化解房地產市場風險。”招聯首席研究員董希淼認為，今年5年期以上LPR一共下降35個基點，結合去年LPR下降及存量房貸利率集中調降，房貸利率目前整體處于歷史低位。從助力經濟恢復等情況綜合考慮，預計下半年LPR仍有10—20BP的下降空間。

隨著新發放房貸利率的不斷下行，與存量房貸間的利差進一步擴大，存量房貸利率“降息”的呼聲日漸高漲。董希淼表示，存量房貸利率調整需要平衡各方利益。目前來看，存量首套房貸利率集中下調的可能性不大，一方面去年9月已出現集中調降，存量首套房貸利率已明顯下降；另一方面，再度下調將進一步影響銀行息差，進而影響銀行服務實體經濟的能力。此外，隨著存量房貸利率的下降，銀行將可能進一步降低存款利率，以降低負債成本。不過，存量二套房貸利率去年集中調降的時候并未降低，從公平性和提振居民住房消費信心和能力等角度看，建議集中調降存量二套房貸利率。

根據國家金融監督管理總局數據，繼去年四季度末商業銀行凈息差首次低于1.7%，達到1.69%后，今年一季度，商業銀行凈息差進一步降至1.54%。

星圖金融研究院副院長薛洪言認為，從穩定房價、促進購房消費的角度看，當前房貸利率仍顯著高于租金收益率，仍有下調空間。不過，利率的下調面臨穩匯率、穩銀行息差的約束，只能結合內外部條件漸進式調整，有下調空間并不代表一定會下調。而是否調降存量房貸利率，仍取決于購房人提前還貸與銀行穩息差的博弈，除非再次出現大范圍的提前還貸現象，否則從穩定銀行息差的角度考慮，單獨下調存量房貸利率的概率并不大。

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